Quels sont les risques de la VEFA ?

La VEFA est la vente d’un bien immobilier en cours d’achèvement. Bien que cette pratique soit courante, elle présente des risques qu’il faut bien analyser avant de prendre des engagements. Voici les risques à prendre pour se protéger dans une affaire de la VEFA.

Le promoteur peut changer la date de livraison

Même si la date de livraison du bien immobilier est mentionnée dans le contrat de vente, elle peut ne pas être respectée. Le non-respect de la date de livraison peut être causé par des difficultés techniques, des ruptures de stock ou la découverte d’un site archéologique. De manière générale, ces risques pèsent sur le vendeur jusqu’au jour de la livraison.

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Le retard de livraison à l’acquéreur donne lieu à une indemnisation. Si vous êtes un acheteur, il est conseillé lors de la signature du contrat, de préciser les pénalités de retard dans l’acte notarié. Néanmoins, en cas de retard, l’indemnisation n’est pas automatique.

En effet, les notaires ne font pas souvent mention de cette donnée dans l’acte notarié. Vous devez donc être vigilant. A contrario, il est prévu dans l’acte que l’acquéreur payera des pénalités pour non-respect des délais d’appels de fonds.

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Des malfaçons de construction sur le bien immobilier

Ce qui peut aussi susciter des mécontentements auprès des acheteurs est la malfaçon de construction. La VEFA étant la vente d’un bien immobilier en construction, il peut arriver que l’acheteur découvre à la livraison des dysfonctionnements. Un fait qui peut créer des tensions et la déception de l’acquéreur parce que l’appartement n’est pas conforme à ses attentes.

Comme toutes transactions, les achats en VEFA peuvent occasionner des problèmes. Pour éviter que cela n’arrive, il faut prendre le temps de bien lire la notice descriptive. Vous devez prendre note de vos discussions pour constituer une preuve. N’oubliez pas que les services d’un avocat vous permettront de respecter la bonne procédure et d’éviter des erreurs. C’est un moyen pour garantir d’avoir gain de cause en cas de difficultés.

Le promoteur peut changer le prix en cours de construction

Vous devez garder à l’esprit que le contrat de réservation ne représente aucune valeur légale. Ce qui implique que le prix initial est un prix prévisionnel. Celui-ci peut changer de la signature du contrat de réservation au contrat de vente définitif. Pendant le temps que va durer le chantier, le prix annoncé au départ peut être revu à la hausse.

Toutefois pour limiter les risques de la VEFA, la loi encadre les modifications du prix de vente. Si le prix de vente revu est supérieur à au moins 5 % du prix prévisionnel, l’acquéreur peut renoncer à l’affaire. Dans ce cas, le vendeur lui retourne son dépôt de garantie. Dans un autre cas de figure, l’augmentation du prix de vente ne doit pas dépasser 70 % de la variation de l’indice BT 01.

Le non-respect des garanties légales de la construction

Au-delà des changements de prix, le non-respect des garanties légales de la construction est un autre risque potentiel pour les acquéreurs en VEFA. En effet, dans le cadre d’un logement neuf acheté sur plan, l’acquéreur bénéficie automatiquement de plusieurs garanties légales qui visent à protéger ses intérêts.

La première d’entre elles est la garantie décennale. Cette dernière couvre tous les dommages qui affectent la solidité du bâtiment ou qui le rendent inhabitable pendant une durée minimale de 10 ans à partir de la réception des travaux. Elle s’étend aussi aux éléments indissociables du bâtiment tels que les équipements liés au gros œuvre (chauffage central et sanitaires, par exemple).

Il y a aussi la garantie biennale (ou ‘garantie de bon fonctionnement’) qui porte sur tous les équipements dissociables du gros-œuvre tels que les portails électriques, les robinetteries, etc. Celle-ci court pendant deux ans après la réception des travaux.

Il existe aussi une garantie découlant directement du contrat : elle concerne toutes les malfaçons apparues avant même l’exécution des travaux.

Si ces garanties existent bel et bien pour protéger l’acquéreur contre certains frais liés à d’éventuelles malfaçons ou erreurs lors de la construction, il n’en demeure pas moins qu’il faudra apporter certaines preuves afin qu’elles soient acceptées, notamment lorsqu’une intervention judiciaire est nécessaire.

Les frais supplémentaires liés à la VEFA, tels que les frais de notaire et les frais de gestion de copropriété

Au-delà des risques inhérents aux changements de prix et aux garanties légales de la construction, l’achat en VEFA peut engendrer des frais supplémentaires pour l’acquéreur.

Il y a les frais de notaire. Effectivement, comme pour tout acte immobilier, la signature du contrat en VEFA doit être réalisée chez un notaire qui se charge notamment d’enregistrer le contrat auprès de l’administration fiscale. Les frais de notaire représentent alors une part importante dans le coût total d’un logement neuf acquis en état futur d’achèvement. Ils peuvent varier selon que le logement est acheté neuf ou ancien mais aussi selon la localisation géographique du bien immobilier.

À cela s’ajoutent aussi les frais de gestion de copropriété, qui correspondent à la rémunération du syndic chargé d’exercer les missions confiées par l’ensemble des copropriétaires. Lorsqu’il s’agit d’une acquisition sur plan, ces frais sont souvent sous-estimés par les acquéreurs qui ne prennent pas toujours en compte leur évolution future.

Il faut prendre connaissance non seulement des modalités et conditions relatives au paiement échelonné mais surtout, des différentes charges et dépenses connexes susceptibles d’alourdir le montant total du bien immobilier en question. Cela permettrait ainsi une meilleure compréhension globale des risques associés à l’achat en VEFA.